บ้านมือสองครองสัดส่วนโอน 56% ในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล จับตาโอกาสและความเสี่ยงปี 2570

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเผชิญการเปลี่ยนแปลงด้านพฤติกรรมผู้ซื้อ เมื่อ ที่อยู่อาศัยมือสอง มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จาก 38% ในปี 2562 เป็น 56% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 และมีแนวโน้มรักษาบทบาทสำคัญต่อไปจนถึงปี 2570 ตามการวิเคราะห์ของ SCB EIC ที่เผยแพร่ผ่าน Thailand Business News เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2569

แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนว่าผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยมากขึ้น ในช่วงที่รายได้ครัวเรือนยังฟื้นตัวอย่างจำกัด ภาระหนี้อยู่ในระดับสูง และสถาบันการเงินยังพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด ขณะเดียวกัน การเพิ่มขึ้นของทรัพย์มือสองในตลาดก็สร้างทั้งโอกาสทางธุรกิจและความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการต้องประเมินอย่างรอบคอบ

บ้านมือสองเพิ่มสัดส่วนโอน รับแรงกดดันกำลังซื้อ

ข้อมูลจาก SCB EIC ระบุว่า สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 38% ในปี 2562 เป็น 56% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 โดยคาดว่าในช่วงที่เหลือของปี 2569 ต่อเนื่องถึงปี 2570 สัดส่วนการโอนบ้านมือสองจะยังสูงกว่าบ้านมือหนึ่ง

ปัจจัยสำคัญมาจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อของครัวเรือน ทั้งภาระหนี้ที่สูง รายได้ที่ชะลอตัว และเงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังเข้มงวด เมื่อเทียบกับบ้านสร้างใหม่ บ้านมือสองจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการควบคุมงบประมาณ หรือมองหาทำเลที่เหมาะสมกับการใช้ชีวิตโดยไม่ต้องจ่ายในระดับราคาเดียวกับโครงการใหม่

นอกจากนี้ ตลาดมือสองยังมีตัวเลือกหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียมใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ ทาวน์เฮาส์ในเขตชานเมือง ไปจนถึงบ้านเดี่ยวในทำเลที่มีชุมชนและสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม ความคุ้มค่าของแต่ละทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับสภาพอาคาร อายุการใช้งาน ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง และราคาซื้อขายในทำเลนั้น ๆ

บ้านมือสองกำลังตอบโจทย์ผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่า แต่การตัดสินใจซื้อไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาประกาศเพียงอย่างเดียว ต้องพิจารณาค่าซ่อมแซม สภาพทรัพย์ และความสามารถในการขอสินเชื่อร่วมด้วย

คอนโดมือสองยังเป็นตลาดสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้

ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมือสองคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 46% ของการโอนที่อยู่อาศัยมือสองทั้งหมด ขณะที่ช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีการโอนคอนโดมือสองจำนวน 20,724 หน่วย คิดเป็น 49% ของการโอนที่อยู่อาศัยมือสองทั้งหมด ตามข้อมูลที่ SCB EIC เผยแพร่

ราคาโอนคอนโดมือสองเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1.6–1.8 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งเป็นระดับราคาที่ดึงดูดผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลเดินทางสะดวก รวมถึงนักลงทุนที่กำลังประเมินโอกาสจากทรัพย์ที่มีราคาเริ่มต้นไม่สูงมากนัก

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรพิจารณามากกว่าราคาซื้อ โดยต้องประเมินอัตราการเช่า ความต้องการของผู้เช่าในพื้นที่ ค่าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง และสภาพคล่องในการขายต่อด้วย เพราะคอนโดที่มีราคาต่ำไม่ได้หมายความว่าจะสร้างผลตอบแทนได้ดีเสมอไป โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีห้องว่างหรือมีโครงการให้เช่าจำนวนมาก

อุปทานบ้านมือสองเพิ่ม โอกาสใหม่มาพร้อมความเสี่ยง Oversupply

แม้ความสนใจบ้านมือสองจะเพิ่มขึ้น แต่ตลาดยังมีประเด็นที่ต้องติดตาม คือจำนวนทรัพย์ที่ประกาศขายและอุปทานใหม่ที่ทยอยเข้าสู่ตลาด

ข้อมูลที่ Thailand Business News รายงานจากการวิเคราะห์ของ SCB EIC ระบุว่า จำนวนที่อยู่อาศัยประกาศขายในไตรมาส 2 ปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 196,000 หน่วย ลดลงจากระดับสูงสุดประมาณ 243,000 หน่วยในไตรมาส 1 ปีเดียวกัน แต่ความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินยังไม่หมดไป

อีกประเด็นหนึ่งคือทรัพย์จากกรมบังคับคดี สถาบันการเงินเฉพาะกิจ ธนาคารพาณิชย์ และบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่ทยอยเข้าสู่ตลาด โดยในไตรมาส 2 ปี 2569 กลุ่มทรัพย์จากแหล่งดังกล่าวมีจำนวนประกาศขายรวม 63,753 หน่วย ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาสที่ผ่านมา

อุปทานที่เพิ่มขึ้นอาจสร้างโอกาสให้ผู้ซื้อที่มีเงินทุนพร้อมและผู้ประกอบการที่เชี่ยวชาญการปรับปรุงทรัพย์เพื่อขายต่อ แต่หากจำนวนทรัพย์ใหม่เข้าสู่ตลาดเร็วกว่าความสามารถในการดูดซับของผู้ซื้อ ก็อาจทำให้การแข่งขันด้านราคาสูงขึ้นและยืดระยะเวลาการขายออกไป

ธุรกิจที่มีโอกาสเติบโตจากตลาดบ้านมือสอง

ธุรกิจซื้อ–ปรับปรุง–ขายต่อ มีโอกาสสร้างมูลค่าเพิ่มจากทรัพย์ที่ต้องซ่อมแซมหรือปรับพื้นที่ให้เหมาะกับการใช้งาน แต่ต้องประเมินต้นทุนให้ครบทั้งราคาซื้อ ค่าปรับปรุง ภาษี ค่าธรรมเนียม และต้นทุนการถือครองระหว่างรอขาย

แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์และนายหน้า สามารถพัฒนาบริการให้ครอบคลุมตั้งแต่การค้นหาทรัพย์ การตรวจสอบข้อมูล การประเมินราคา ไปจนถึงการช่วยประสานสินเชื่อและบริการหลังการขาย เพื่อสร้างรายได้จากบริการที่หลากหลายขึ้น

ธุรกิจซ่อมแซมและตกแต่งที่อยู่อาศัย มีโอกาสจากความต้องการปรับปรุงบ้านก่อนเข้าอยู่อาศัย โดยผู้ซื้ออาจให้ความสำคัญกับงานระบบไฟฟ้า ประปา หลังคา ห้องน้ำ และการปรับพื้นที่ให้เหมาะกับสมาชิกในครอบครัว

ตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตโดยปราศจากความเสี่ยง ผู้ประกอบการต้องวิเคราะห์ความต้องการซื้อจริงและความเร็วในการขายออก ควบคู่กับต้นทุนปรับปรุงและจำนวนทรัพย์ที่แข่งขันอยู่ในทำเลเดียวกัน

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์อย่างไรในปี 2570

เมื่อบ้านมือสองมีบทบาทเพิ่มขึ้น ผู้พัฒนาโครงการใหม่ไม่ควรพิจารณาเฉพาะจำนวนคู่แข่งหรือราคาขายของโครงการใหม่ แต่ต้องนำราคาและปริมาณบ้านมือสองในพื้นที่เดียวกันมาประกอบการตัดสินใจด้วย

1. วิเคราะห์อุปทานสะสมรายทำเล
ก่อนเปิดโครงการใหม่ ควรประเมินจำนวนบ้านและคอนโดมือสองที่ประกาศขาย ระดับราคาที่แข่งขันได้ และระยะเวลาเฉลี่ยในการขายออก เพื่อป้องกันการพัฒนาสินค้าในพื้นที่ที่มีอุปทานมากเกินไป

2. เพิ่มความแตกต่างของสินค้าและบริการ
ผู้พัฒนาโครงการใหม่อาจต้องเน้นจุดแข็งที่บ้านมือสองให้ไม่ได้ทันที เช่น การรับประกันอาคาร ระบบความปลอดภัย สิ่งอำนวยความสะดวก หรือบริการหลังการขาย ขณะที่ผู้ขายบ้านมือสองควรสร้างความมั่นใจด้วยข้อมูลสภาพทรัพย์ที่ชัดเจนและการตรวจสอบที่โปร่งใส

3. ใช้ข้อมูลช่วยกำหนดราคาและทำการตลาด
ข้อมูลราคาประเมิน ราคาซื้อขายจริง ความต้องการของผู้ซื้อ และระยะเวลาการขาย สามารถช่วยให้ผู้ประกอบการกำหนดราคาได้เหมาะสมกว่าใช้ราคาประกาศของคู่แข่งเพียงอย่างเดียว

4. พัฒนาบริการแบบครบวงจร
ผู้ซื้อบ้านมือสองอาจต้องการความช่วยเหลือตั้งแต่การตรวจสอบทรัพย์ การประเมินค่าซ่อมแซม การขอสินเชื่อ ไปจนถึงการตกแต่งก่อนเข้าอยู่ ธุรกิจที่เชื่อมโยงบริการเหล่านี้ได้มีโอกาสสร้างความแตกต่างและเพิ่มรายได้ต่อธุรกรรม

นอกจากนี้ SCB EIC ยังเสนอแนวทางเชิงนโยบาย เช่น การพิจารณามาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ มาตรการภาษี และสินเชื่อเพื่อปรับปรุงที่อยู่อาศัยมือสอง รวมถึงการพัฒนาฐานข้อมูลราคาประเมินและราคาซื้อขายจริง เพื่อเพิ่มความโปร่งใสและความเชื่อมั่นให้กับตลาด ทั้งหมดนี้เป็นข้อเสนอเชิงนโยบาย ไม่ใช่มาตรการที่ยืนยันแล้วว่าจะดำเนินการตามที่เสนอ

บทสรุป: บ้านมือสองเป็นแรงขับเคลื่อนตลาด แต่ต้องเลือกทำเลและบริหารความเสี่ยง

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสะท้อนการปรับตัวของผู้บริโภคต่อภาวะเศรษฐกิจและข้อจำกัดด้านสินเชื่อ โดยความคุ้มค่าด้านราคาและตัวเลือกในทำเลที่หลากหลายช่วยเพิ่มบทบาทของตลาดมือสอง และมีแนวโน้มทำให้สัดส่วนการโอนยังสูงกว่าบ้านมือหนึ่งต่อเนื่องถึงปี 2570

อย่างไรก็ตาม การมีทรัพย์เข้าสู่ตลาดจำนวนมากไม่ได้รับประกันว่าจะเกิดการซื้อขายอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการและนักลงทุนจึงต้องประเมินอุปสงค์จริง ราคาที่แข่งขันได้ ต้นทุนการถือครอง และสภาพคล่องรายทำเลอย่างรอบคอบ ขณะที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบสภาพทรัพย์และความพร้อมด้านการเงินก่อนตัดสินใจ

ในระยะต่อไป ความสามารถในการคัดเลือกทรัพย์ กำหนดราคา และสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ซื้อ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ธุรกิจใช้โอกาสจากตลาดบ้านมือสองได้อย่างยั่งยืน