อย่างไรถือว่าครอบครองโดยสงบ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒

อย่างไรถือว่าครอบครองโดยสงบ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒

          การได้มาซึ่งการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมถ้ามิได้จดทะเบียน มีให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ดังเช่น กรณีการครอบครองปรปักษ์อาจมีปัญหาเกี่ยวกับการครอบครองว่า ครอบครองโดยความสงบหรือไม่โดยมีบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้ดังนี้

            มาตรา ๑๒๙๙ ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

          ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้นมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก ผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

           มาตรา ๑๓๘๒ บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

          ประเด็นนี้มีคำพิพากษาฎีกาที่น่าสนใจ ได้แก่ คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๕๖๗๖/๒๕๕๖ ดังมีสาระดังต่อไปนี้

          ผู้ร้องครอบครองที่ดิน ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ ๗๐๐๙๗ ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้คัดค้าน โดยอ้างว่าได้ครอบครองโดยสงบเปิดเผยและด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมาเป็นระยะเวลาเกินกว่า ๑๐ ปี ขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงว่าผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และขอให้การแก้ไขเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนด้วยการใส่ชื่อผู้ร้องแทนผู้คัดค้าน

          ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านว่า ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินของนาง ก. ต่อมานาง ป. ได้รับมอบการครอบครองที่ดินดังกล่าวต่อจากนาง ก. จากนั้นปี ๒๕๓๒ นาง ป. จึงไปยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดิน แต่เทศบาลเมืองอุบลราชธานีคัดค้านว่าที่ดินดังกล่าวเป็นที่สาธารณะ นาง ป. จึงเป็นโจทก์ฟ้องเทศบาลเมืองอุบลราชธานี เป็นจำเลยต่อศาลชั้นต้น คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาพิพากษาว่าที่ดินดังกล่าวเป็นของนาง ป. นาง ป. จึงนำคำพิพากษาศาลฎีกาไปขอออกโฉนดที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดเลขที่ ๗๐๐๙๗ ให้แก่ นาง ป.  คำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวผูกพัน นาย ส. และนาย ม. ซึ่งเป็นผู้ได้รับอนุญาตจากเทศบาลเมืองอุบลราชธานีให้อยู่อาศัยในที่ดินพิพาท การครอบครองที่ดินพิพาทของนาย ส. และนาย ม. จึงเป็นการครอบครองแทนนาง ป. เท่านั้น ผู้ร้องไม่มีสิทธิดีกว่านาย ส. และนาย ม. ผู้ร้องไม่เคยบอกกล่าวแสดงเจตนาเปลี่ยนแปลงการยึดถือต่อนาง ป. ต่อมานาง ป. ให้ยกที่ดินให้แก่ผู้คัดค้าน ผู้คัดค้านจึงนำเจ้าพนักงานที่ดินไปรังวัดสอบเขต ผู้ร้องได้มาคัดค้านการรังวัดดังกล่าว จนถือว่าผู้ร้องเพิ่งบอกกล่าวแสดงเจตนาเปลี่ยนแปลงการยึดถือ ซึ่งนับถึงวันฟ้องยังไม่ครบกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ตามกฎหมาย ผู้ร้องไม่ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยสงบ เนื่องจากหลังจากมีการออกโฉนดที่ดินแล้ว ได้มีการจดทะเบียนนิติกรรมที่ดินพิพาทเรื่อยมาเกือบทุกปี นอกจากนั้นในปี ๒๕๔๔ นาง ป. ยังได้ไปร้องเรียนต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ดำเนินการกับผู้บุกรุกที่ดิน ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ขอให้ยกคำร้องขอ

ศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขอ  ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

          ผู้ร้องอุทธรณ์โดยได้รับอนุญาตให้ยกเว้นค่าธรรมเนียมศาลชั้นอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค ๓ พิพากษาแล้วกลับว่า ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่ ๑ งาน ๙๐ ๙/๑๐ ตารางวา ตามพื้นที่ในกรอบเส้นทะแยงในแผนที่พิพาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ ๗๐๐๙๗ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี โดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

ผู้คัดค้านฏีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัย ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติว่า ทางราชการได้ออกโฉนดที่ดินเลขที่ ๗๐๐๙๗ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี เนื้อที่ ๑๕ ไร่ ๑ งาน ๔๔ ๒/๑๐ ตารางวา ให้แก่ นาง ป. เมื่อวันที่ ๘ พฤษภาคม ๒๕๔๐ ต่อมาวันที่ ๑ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๘ นาง ป. ยกที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้คัดค้าน ซึ่งเป็นบุตร ผู้ร้องซื้อที่ดินพร้อมบ้านซึ่งปลูกบนที่ดินมาจาก นาย ส. และนาย ม. ตั้งแต่เดือนกันยายน ๒๕๔๐ และผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลากว่าสิบปีแล้ว

          คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้คัดค้านว่า ผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทโดยสงบหรือไม่ ผู้คัดค้านฎีกาว่า เมื่อปี ๒๕๔๔ นาง ป. มารดาผู้คัดค้านได้ร้องเรียนรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยว่าเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ ๗๐๐๙๗ และเลขที่ ๗๐๐๙๘ ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ถูกราษฎรประมาณ ๑๕๐ ครอบครัวบุกรุกเข้าไปสร้างที่พักอาศัยและทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว และเทศบาลเมืองอุบลราชธานี ร่วมกับการเคหะแห่งชาติเข้าไปปักป้ายประกาศเป็น “ชุมชนโรงไฟฟ้าและโรงฆ่าสัตว์” โดยไม่มีสิทธิ ถือได้ว่านาง ป. ได้ดำเนินการเพื่อกำจัดผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินของตนแล้วตั้งแต่ปี ๒๕๔๔ ดังนั้น ผู้ร้องจึงครอบครองที่ดินพิพาทโดยไม่สงบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ เห็นว่า การครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ หมายความว่า ครอบครองอยู่ได้โดยไม่ถูกจำกัดให้ออกไปหรือไม่ได้ฟ้องร้อง การที่นาง ป. มารดาผู้คัดค้านซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทคนก่อนทำหนังสือร้องเรียนต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเกี่ยวกับที่ดินพิพาทนั้นเป็นเพียงการอ้างความเป็นเจ้าของที่ดินของนาง ป. เท่านั้น  โดยผู้ร้องก็ยังครอบครองที่ดินพิพาทอยู่ หาถูกจำกัดให้ออกไปไม่ จึงยังถือไม่ได้ว่า การครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ร้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ ส่วนที่ผู้คัดค้านฎีกาว่า นาง ป. มารดาผู้คัดค้านได้จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทมาโดยตลอด และไถ่ถอนจำนองแล้วจดทะเบียนยกที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านเป็นการแสดงความเป็นเจ้าของตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๓๖ จึงเป็นการก่อให้เกิดทรัพย์สิทธิในที่ดินพิพาท อันเป็นการกระทบสิทธิของผู้ร้องในที่ดินพิพาทใหม่ อาจถือได้ว่าผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบนั้น เห็นว่า แม้นาง ป. จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังกล่าวก็เป็นเรื่องการทำนิติกรรมของนาง ป. เท่านั้น ผู้ร้องไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องด้วย จึงไม่เป็นเหตุให้ผู้ร้องเสียสิทธิที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทไป เพียงแต่ไม่อาจยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วเท่านั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง ซึ่งผู้คัดค้านก็รับโอนที่ดินพิพาทมาโดยไม่ได้เสียค่าตอบแทน จึงไม่อาจถือว่าการครอบครองของผู้ร้องเป็นการครอบครองโดยความไม่สงบดังที่ผู้คัดค้านฎีกา ดังนั้น เมื่อผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของต่อต่อกันเป็นเวลากว่าสิบปีแล้ว ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๒๘ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค ๓ พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้คัดค้านฟังไม่ขึ้น

          พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

ความเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้

          ประเด็นสำคัญประการหนึ่งของการครอบครองปรปักษ์ คือ การครอบครองโดยสงบและโดยเปิดเผย คดีนี้มารดาผู้คัดค้านซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทคนก่อนทำหนังสือร้องเรียนต่อรัฐมนตรีาการกระทรวงมหาดไทยเกี่ยวกับที่ดินพิพาท เป็นเพียงการอ้างความเป็นเจ้าของที่ดิน โดยผู้ร้องยังครอบครองที่ดินพิพาทอยู่ จึงถือไม่ได้ว่าการครอบครองเป็นการครอบครองโดยความไม่สงบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ ผู้ร้องไม่เสียสิทธิในที่ดินพิพาทแต่ไม่อาจยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตตาม มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง

          เมื่อผู้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบ และเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลากว่าสิบปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒