รัฐเร่งปราบนอมินีถือที่ดินแทนต่างชาติ มูลค่า 1.4 หมื่นล้านบาท ยกระดับตรวจสอบถึงเจ้าของผลประโยชน์ตัวจริง

รัฐบาลเปิดปฏิบัติการตรวจสอบการใช้คนไทยเป็นตัวแทนถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว พบกลุ่มนิติบุคคลเข้าข่าย 1,397 ราย รวม 2,360 แปลง มูลค่า 14,010 ล้านบาท พร้อมเร่งตรวจสอบผู้มีอำนาจควบคุมและเส้นทางการเงินให้แล้วเสร็จภายในเดือนธันวาคม 2569 สะท้อนทิศทางกำกับดูแลธุรกิจและอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มข้นขึ้น

รัฐเปิดปฏิบัติการตรวจสอบนอมินีทั่วประเทศ

รัฐบาลเดินหน้ายกระดับการปราบปรามการใช้คนไทยเป็นนอมินีถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว โดยเมื่อวันที่ 19 ตุลาคม 2569 นายอนุทิน ชาญวีรกูล นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย เป็นประธานเปิดปฏิบัติการตรวจสอบและบังคับจำหน่ายที่ดินของกลุ่มเสี่ยง เพื่อป้องกันการหลีกเลี่ยงข้อกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองที่ดินในประเทศไทย

ข้อมูลจากกรมที่ดินระบุว่า จากการตรวจสอบนิติบุคคลที่ถือครองที่ดินทั่วประเทศ 157,659 ราย พบกลุ่มเสี่ยงเบื้องต้น 14,151 ราย เมื่อคัดแยกกลุ่มที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI ออกแล้ว เหลือ 13,088 รายที่ต้องดำเนินการตามแนวทางที่เกี่ยวข้อง

กลุ่มดังกล่าวแบ่งเป็น 2 ประเภท ได้แก่

• 1,550 ราย มีสัดส่วนการถือหุ้นของคนต่างด้าวเกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด และอยู่ในกลุ่มที่ต้องดำเนินการบังคับจำหน่ายที่ดินตามขั้นตอนกฎหมาย

• 11,538 ราย มีพฤติการณ์น่าสงสัยว่าอาจใช้คนไทยถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว จึงต้องตรวจสอบข้อเท็จจริงเพิ่มเติม

ขณะเดียวกัน ผลการตรวจสอบที่ผ่านมา พบกลุ่มนิติบุคคลที่เข้าข่ายถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวแล้ว 1,397 ราย รวม 2,360 แปลง เนื้อที่ 5,467 ไร่ คิดเป็นมูลค่ารวม 14,010 ล้านบาท

ตัวเลขดังกล่าวเป็นข้อมูลจากการตรวจสอบเบื้องต้น โดยการดำเนินการกับแต่ละรายต้องพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานะทางกฎหมายเป็นรายกรณี

จากชื่อบนโฉนดสู่การตรวจสอบผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริง

หัวใจสำคัญของมาตรการครั้งนี้คือการขยายขอบเขตการตรวจสอบให้ลึกกว่ารายชื่อเจ้าของที่ดินหรือผู้ถือหุ้นในเอกสาร โดยหน่วยงานรัฐจะพิจารณาถึงผู้มีอำนาจควบคุมกิจการ ผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริง แหล่งเงินทุน เส้นทางการเงิน ทรัพย์สิน และบุคคลที่เกี่ยวข้อง

แนวทางดังกล่าวมีความสำคัญต่อการตรวจสอบโครงสร้างการถือหุ้นที่อาจใช้บุคคลสัญชาติไทยเป็นตัวแทนในทางเอกสาร ขณะที่ผู้ลงทุนหรือผู้ควบคุมผลประโยชน์ที่แท้จริงเป็นบุคคลต่างด้าว

การพิจารณาจึงไม่ได้จำกัดอยู่เพียงสัดส่วนการถือหุ้น แต่ต้องตรวจสอบความสัมพันธ์ระหว่างผู้ถือหุ้น แหล่งเงินที่ใช้ซื้อที่ดิน อำนาจในการตัดสินใจ และลักษณะการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน เพื่อแยกแยะระหว่างการลงทุนที่ถูกต้องตามกฎหมายกับกรณีที่อาจเข้าข่ายหลีกเลี่ยงข้อกำหนด

รัฐบาลกำหนดให้กรมที่ดินและผู้ว่าราชการจังหวัดเร่งตรวจสอบกลุ่มเสี่ยงเป็นรายกรณี โดยมีเป้าหมายให้ได้ข้อยุติภายในเดือนธันวาคม 2569 หากพบความเชื่อมโยงกับเครือข่ายนอมินีหรือความผิดอื่น จะส่งต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อขยายผลตามกฎหมาย

บูรณาการข้อมูลหลายหน่วยงาน ปิดช่องโหว่การถือครองที่ดิน

การตรวจสอบครั้งนี้ต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายหน่วยงาน ทั้งกระทรวงมหาดไทย กระทรวงยุติธรรม สำนักงานตำรวจแห่งชาติ กรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI) สำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (ปปง.) กรมสรรพากร กรมพัฒนาธุรกิจการค้า และสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

เป้าหมายคือการเชื่อมโยงข้อมูลนิติบุคคล โครงสร้างผู้ถือหุ้น แหล่งเงินทุน การถือครองและใช้ประโยชน์ที่ดิน ตลอดจนข้อมูลผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริง เพื่อให้สามารถตรวจสอบความสัมพันธ์ระหว่างบุคคลและธุรกรรมได้ครบถ้วนขึ้น

อีกประเด็นที่รัฐบาลให้ความสำคัญคือการติดตามผู้รับโอนที่ดินรายใหม่ หากมีการบังคับจำหน่ายที่ดินที่ถือครองโดยมิชอบ การตรวจสอบต้องไม่สิ้นสุดเพียงการเปลี่ยนชื่อผู้ถือครอง แต่ต้องพิจารณาด้วยว่าผู้รับโอนรายใหม่มีความเกี่ยวข้องกับผู้ถือครองเดิมหรือมีพฤติการณ์ที่อาจทำให้ปัญหาเกิดซ้ำหรือไม่

สำหรับมาตรการป้องกันก่อนการจดทะเบียนซื้อที่ดิน ข่าวระบุว่า การซื้อที่ดินด้วยเงินสดเกิน 2 ล้านบาท หรือมีราคาประเมินเกิน 5 ล้านบาท ต้องตรวจสอบแหล่งที่มาของเงิน รายได้ และอาชีพ รวมถึงตรวจสอบว่าผู้ถือหุ้นไทยในนิติบุคคลไม่ได้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าว

ผลต่อภาคธุรกิจและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

การเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบนอมินีเป็นประเด็นที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนต่างชาติ และผู้ประกอบการที่มีโครงสร้างผู้ถือหุ้นข้ามชาติต้องติดตามอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะกิจการที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดินหรือใช้ที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินธุรกิจ

ในเชิงการบริหารความเสี่ยง ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญกับการจัดเก็บเอกสารที่แสดงแหล่งที่มาของเงินลงทุน โครงสร้างผู้ถือหุ้น อำนาจควบคุมกิจการ และวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ชัดเจน รวมถึงตรวจสอบให้แน่ใจว่าการถือครองทรัพย์สินและการดำเนินธุรกิจสอดคล้องกับกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ทั้งนี้ การมีผู้ถือหุ้นต่างชาติหรือการร่วมลงทุนกับต่างชาติไม่ได้หมายความว่าจะเป็นการถือครองแบบนอมินีโดยอัตโนมัติ การพิจารณาต้องอาศัยข้อเท็จจริงและสิทธิที่กฎหมายกำหนดในแต่ละกรณี

นายกรัฐมนตรีระบุว่า มาตรการนี้ไม่ได้มีเป้าหมายต่อต้านนักลงทุนต่างชาติ แต่ต้องการจัดการกับผู้ที่ฝ่าฝืนกฎหมาย โดยประเทศไทยยังยินดีต้อนรับการลงทุนจากต่างประเทศที่สุจริต โปร่งใส และปฏิบัติตามกฎหมายไทย

จับตาผลตรวจสอบภายในเดือนธันวาคม 2569

ประเด็นที่ต้องติดตามหลังจากนี้คือความคืบหน้าของการตรวจสอบกลุ่มเสี่ยง การดำเนินการกับกรณีที่พบการถือครองโดยมิชอบ และการขยายผลไปยังผู้มีอำนาจควบคุมหรือเครือข่ายที่เกี่ยวข้อง

นอกจากจำนวนคดีและมูลค่าที่ดินแล้ว ประสิทธิผลของมาตรการยังขึ้นอยู่กับความสามารถในการป้องกันไม่ให้เกิดการเปลี่ยนตัวแทนถือครอง การเชื่อมโยงข้อมูลระหว่างหน่วยงาน และการบังคับใช้กฎหมายอย่างสม่ำเสมอ

การปราบปรามนอมินีจึงไม่ใช่เพียงเรื่องการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่เป็นโจทย์ด้านความโปร่งใสของโครงสร้างธุรกิจและแหล่งเงินทุน ซึ่งมีผลต่อทั้งการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ การคุ้มครองทรัพยากรของประเทศ และความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ดำเนินธุรกิจอย่างถูกต้องตามกฎหมาย